成都房产局（现在成都的二手房市场）

最近和几个自己开房产中介门店的朋友聊了聊，主要问了他们二手房的成交情况。无一例外，他们都表示二手房成交不好，代理的新房要稍微好卖一些。先来看看成都房管局提供的二手房成交数据，成都2021年4月二手房成交量为4189套，5月份成交量为3331套，6月份成交量为3664套，7月份成交量为3558套，8月份成交量为3414套。从数据来看，最近两三个月的二手房成交量并没有大幅度的下滑，当然，和3、4月份还是有一定的差距。由于二手房成交量是按照网签过户来判断的，所以这不能直接体现市场的真实成交量。最近几个月，成都对二手房市场的调控升级和堵漏，使得购房者和房东都不太好过。

1、二手房放款速度缓慢

毋庸置疑，现在大部分人买房都是选择贷款。成都的二手房交易流程为签订买卖合同，签订贷款合同，贷款审批通过，过户取证，办理抵押，银行放款。根据房产中介和银行反馈的信息，房屋办理抵押后，银行放款需要6-16个月时间，这还不包括贷款审批和过户的时间。放款速度缓慢，意味着房东卖房后需要很长时间才能收齐全款，拿购房者首付三成来说，剩余的七成房款需要很长时间才能拿到。站在房东的角度来看，房东很有可能会放弃低首付的购房者，选择高首付或全款的购房者，这也直接延长了成交周期，毕竟高首付和全款的购房者占比很小。站在购房者的角度来看，可选择的二手房更少，很多房东都不接受低首付，这直接使购房难度增加。

2、三批次成交参考价导致首付增加

5月28日，成都发布了第一批成交参考价小区，发布了201个楼盘，涉及7个区域。7月8日，成都发布了第二批成交参考价小区，发布了286个楼盘，涉及13个区域。8月4日，成都发布了第三批成交参考价小区，发布了258个楼盘，涉及13个区域。从发布的楼盘来看，大部分楼盘的成交参考价都明显低于市场价。由于银行要求以成交参考价作为贷款额度的重要依据，所以成交参考价的发布对二手房的房东和购房者影响较大。

在未发布成交参考价之前，只要不是老破小，二手房贷款额度大多能达到成交价的七成，除开必要的过户税费和中介费，购房者买二手房是可以首付三成的。成交参考价发布后，银行直接将成交参考价作为评估价，由于成交参考价低于市场价，所以贷款额度就减少了，首付需要增加。

举例：某楼盘发布的成交参考价为14000元/平米，首套房购房者买了一套这个小区100平的二手房，真实成交价为160万。在向银行贷款时，银行直接按照140百思特网万（14000元/平米100平米）进行贷款，首套房购房者可贷款七成，也就是贷款98万，首付为52万，首付已经超过了四成，加重了购房者的负担。

在发布了成交参考价后，成都市房地产经纪协会发布了“下架高于成交百思特网参考价挂牌房源”的通知。意味着发布了成交参考价的大部分房源在网上得不到展示，这直接影响房东出售房源的周期，加上购房者的首付增加，使房子变更更加难卖。

3、赠与获取购房资格被“堵”

8月5日，成都市发布了加强赠与管理的通知。第一，若受赠人具备购房资格，则赠与属于一次交易，视为发生过住房转让，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。第二，若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权百思特网登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。

举个例子：7月份，小张咨询我他还能不能再成都给儿子买套房。来看看小张的情况。小张在成都温江有一套住房，小张和配偶不是成都户口，但有稳定且2年以上公司社保，小张有个成年的儿子，没有成都社保，也没有成都户口。根据成都的限购政策，小张、小张配偶和小张儿子都没有购房资格，不能再买房。我告知小张，他可以将名下的住房赠与给他儿子，这样他和配偶名下就没房了，可以用社保再买套房。小张当时觉得赠与需要交3%的契税，觉得不划算，就没有去办理。没想到8月初就发布了关于上面的通知，现在小张就算将房子赠与给儿子，也没有了购房资格。所以加强赠与管理对有这方面需求的房东或购房者影响很大。

综上所述，很多人只看到成交参考价对房东影响很大，没看到对近期有购房打算的购房者的影响也很大，可以说买卖双方都不太好过。现在成都的二手房市场处于房东和购房者的博弈状态，很多房东在观望，不愿意降价，很多购房者也在观望，不愿意下手。在这种状态下，刚需购房者应找准自己的需求，看到合适的就可以下手。为什么这样说？因为刚需购房者大多首付低，就算能遇到一些“捡漏”房源，也竞争不过高首付或全款的购房者。现在成都新房价格持续走高，二手房价格不具备大幅下调的可能，时间拖得越久，对刚需购房者越不好。

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